시공사와 분쟁 발생? 기성고 감정으로 해결하는 법적 절차

공사를 맡긴 건축주나 시행사 입장에서 시공사와의 분쟁은 공정 중단, 손해 발생, 계약 파기 등으로 이어질 수 있어 큰 스트레스를 유발합니다.

특히 공사가 멈췄을 때 가장 먼저 해결해야 할 부분이 바로 "기성고 감정"입니다. 공사가 얼마나 진행됐는지를 평가해 정당한 대금이 지급됐는지를 판단하는 핵심 절차입니다.

 

 

시공사와의 분쟁 시 기성고 감정 절차와 그에 따른 법적 해결 방안을 아래 본문에서 상세히 알아보겠습니다.

 

공사 중단됐다면? 기성고 감정부터 확인

기성고 감정이란?

기성고 감정은 현재까지 시공사가 수행한 공사 범위와 그에 따른 가치를 객관적으로 판단하기 위한 절차입니다.

 

즉, 시공이 얼마나 진행되었고, 그에 합당한 금액이 지급되었는지를 평가하는 것으로, 건축주와 시공사 간 대금 분쟁의 핵심 기준이 됩니다.

• 공사 대금은 보통 기성고에 따라 분할 지급
• 기성고가 50% 진행되었는데 80%의 대금을 요구하는 경우 분쟁 발생
• 반대로, 80% 이상 공사했는데 계약금만 받은 경우도 문제

 

왜 법원이 지정한 감정인이 필요한가?

기성고 감정은 공정성과 객관성이 보장되어야 하므로, 일반인이 선정한 감정인이나 친분이 있는 건축사가 감정한 결과는 신뢰받기 어렵습니다.

 

따라서 법원은 중립적인 제3자인 ‘법원이 지정한 감정인’에게 현장 조사를 맡깁니다.

• 법원이 추천하는 3명의 감정인 중에서 선택
• 감정인의 비용은 신청자가 선납 (500만 원 ~ 2천만 원)
• 소송에서 승소하면 감정 비용도 상대방에게 청구 가능

 

기성고 감정 절차는 어떻게 진행될까?

기성고 감정을 진행하려면 다음과 같은 법적 절차를 따릅니다. 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있으므로 조급해하지 말고 단계별로 차근차근 진행하는 것이 중요합니다.

1. 감정 신청서를 법원에 제출
2. 법원에서 감정인 후보 3인 지정
3. 감정인 선정 후 감정 일정 조율
4. 감정인이 현장 방문 및 보고서 작성
5. 감정 결과를 바탕으로 소송 진행

 

기성고 감정에 걸리는 시간과 비용

기성고 감정은 짧게는 3개월, 길게는 4개월 이상 소요될 수 있으며, 감정 비용도 적지 않습니다. 또한 감정 결과가 나와야만 다음 절차로 넘어갈 수 있어, 공사 중단 상태가 장기화될 수 있습니다.

• 감정 소요 시간: 최소 3~4개월
• 전체 소송 기간: 평균 1년 이상
• 감정비용: 500만 원 ~ 2,000만 원

 

기성고 감정 전 공사를 진행하면?

감정 전에 공사를 계속 진행할 경우, 현장의 원형이 훼손되어 정확한 감정이 어려워질 수 있습니다. 이로 인해 감정이 사진이나 서류 중심으로 진행되면 신뢰도가 떨어지고, 법정에서 인정받기 어렵습니다.

• 기존 시공 상태가 변경되면 감정이 왜곡될 수 있음
• 서류나 사진 감정은 현장 감정보다 신뢰도 낮음
• 되도록이면 감정 후에 공사 재개 권장

 

기성고 감정 후, 시공사의 책임 추궁 가능

감정 결과가 나오면, 시공사가 실제로 공사한 범위를 확인할 수 있습니다. 이를 바탕으로 계약금 외에 정당한 공사비를 지급하거나, 과지급된 대금에 대해서는 환수를 청구할 수 있습니다.

 

또 부실시공이나 구조물 손상이 확인되면, 원상복구 비용도 청구 가능합니다.

• 기성고 비율에 따라 추가 지급 혹은 환급 결정
• 부실공사 시 원상복구 비용도 청구 가능
• 철근 녹슬음, 비계 손상 등도 손해 배상 대상

 

혼자서 진행하기 어려운 건설 소송, 전문가의 도움이 필요

건설 소송은 계약서 해석, 감정 절차, 소송 전략 수립 등 복잡한 요소가 많아 건축주가 혼자 대응하기에는 현실적으로 어렵습니다. 경험 많은 변호사와 감정인을 통한 전략적인 대응이 필수입니다.

• 계약 내용 분석 및 법적 쟁점 도출
• 감정 신청부터 소송 진행까지 전 과정 대리
• 기성고 감정 외에도 부실시공, 계약 해지 등 복합 이슈 대응

 

공사 중 시공사와의 분쟁이 발생하면 공정이 중단되고 큰 손해로 이어질 수 있습니다.

이때 가장 먼저 해야 할 일은 기성고 감정입니다. 이는 시공된 공사의 진행률을 법원이 지정한 감정인이 객관적으로 평가해 정당한 공사 대금을 판단하는 절차입니다.

감정 없이 공사를 재개하면 판단이 왜곡될 수 있어 주의가 필요하며, 비용과 시간이 많이 소요되므로 전문가의 도움이 필수입니다.

 

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정리하자면, 시공사와 분쟁이 발생한 경우, 공사의 진행 정도를 객관적으로 확인하는 기성고 감정이 핵심입니다. 법원이 지정한 감정인을 통해 진행해야 하며, 절차와 비용이 만만치 않기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.

FAQs

기성고 감정이란 무엇인가요?

기성고 감정은 공사 중단 시 시공사가 실제로 수행한 공사의 범위와 가치를 객관적으로 평가하는 절차입니다.

이 감정을 통해 정당한 공사 대금이 지급되었는지를 판단하며, 법적 분쟁 해결의 기준이 됩니다.

왜 법원이 지정한 감정인을 통해 기성고 감정을 받아야 하나요?

감정의 공정성과 신뢰성을 확보하기 위해 법원은 중립적인 감정인 3명을 추천하며, 이 중 한 명을 선정해 감정을 진행합니다.

지인이나 개인적으로 고용한 감정인은 법정에서 인정받기 어렵기 때문입니다.

기성고 감정에는 얼마나 시간이 걸리나요?

기성고 감정은 최소 3~4개월이 소요되며, 전체 소송은 평균적으로 1년 이상 걸릴 수 있습니다.

감정이 완료되어야 소송이 본격적으로 시작될 수 있으므로, 장기전을 준비하는 것이 좋습니다.

감정 전에 공사를 진행하면 어떤 문제가 생기나요?

공사 상태가 변경되면 감정의 정확도가 떨어져 법정에서 증거로 인정받기 어렵습니다.

특히 감정이 사진이나 서류 중심으로 진행될 경우 신뢰도가 낮아져 소송에 불리할 수 있으므로, 감정 완료 후 공사를 재개하는 것이 안전합니다.

기성고 감정 후 어떤 법적 대응이 가능한가요?

감정 결과를 바탕으로 정당한 대금 청구, 과지급 환수, 부실시공에 대한 손해배상 및 원상복구 청구가 가능합니다.

건설 분쟁의 핵심 증거가 되므로, 감정 결과는 소송 전략 수립의 핵심 자료로 활용됩니다.