월세 밀린 세입자, 계약해지 방법은?

경기가 어려워지면서 월세를 못 내는 세입자들이 증가하고 있습니다. 월세를 제때 받지 못하는 집주인에게는 큰 스트레스가 될 수밖에 없습니다. 세입자 역시 월세 부담이 클 수 있지만, 계약을 맺은 이상 그 의무를 다하는 것이 중요합니다.

 

 

 

월세를 밀린 세입자에 대해 계약을 해지하는 방법과 관련 절차에 대해 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

 

월세 연체 시 계약해지 요건

 

임대차 계약에서 임대인은 목적물을 사용 수익할 수 있도록 제공하고, 임차인은 약정된 차임을 정기적으로 지급하는 것이 기본적인 의무입니다.

 

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 따르면, 세입자가 일정 기간 동안 월세를 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있는 권리를 가집니다.

주택임대차

주택임대차보호법에 따르면, 월세를 2회 이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이때 2회 연속으로 연체할 필요는 없으며, 누적된 연체도 포함됩니다.

상가임대차

상가건물임대차보호법에서는 3회 이상 월세를 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 역시 3회 연속으로 연체할 필요는 없으며, 누적된 연체도 포함됩니다.

 

계약해지 통보 절차

계약해지를 통보할 때는 일반적으로 내용증명을 이용합니다. 내용증명은 법적 효력을 가진 문서로, 세입자에게 월세 연체를 이유로 계약을 해지함을 알리는 방법입니다.

내용증명 예시

"귀하가 사용 중인 임대차 목적물에 대해 월세가 일정 기간 동안 연체되었음을 알려드립니다. 따라서 본인은 귀하의 월세 연체를 이유로 임대차 계약을 해지하고자 합니다.

귀하께서는 계약 해지일로부터 2주 이내에 짐을 정리하시고 퇴거해 주시기 바랍니다. 만약 이를 이행하지 않으실 경우 법적 조치를 취할 예정이며, 이에 따른 모든 비용은 귀하가 부담하셔야 합니다."

꼭 내용증명을 통해야만 하는 것은 아닙니다. 대면으로 통보하거나, 전화로 통보한 후 녹음해 두는 것도 가능합니다. 중요한 것은 세입자가 명확히 통보받았다는 사실을 입증할 수 있어야 한다는 점입니다.

 

명도소송 진행 방법

세입자가 계약 해지 통보 후에도 퇴거하지 않는다면 명도소송을 진행해야 합니다. 명도소송은 임대차 계약 해지 후에도 세입자가 점유하고 있는 부동산을 인도받기 위한 소송입니다.

명도소송 절차

• 계약해지 통보: 내용증명 등을 통해 계약해지 통보
• 소장 작성 및 제출: 법원에 명도소송 소장을 작성하여 제출
• 재판 진행: 법원에서 재판을 통해 명도소송 심리
• 판결 선고: 법원의 판결에 따라 명도 판결
• 강제집행: 판결 후에도 퇴거하지 않으면 강제집행 절차 진행

 

보증금 공제와 계약해지

세입자가 월세를 연체하더라도 보증금에서 차감할 수 있는 경우가 있습니다. 그러나 임대인이 보증금에서 월세를 공제할지 여부는 임대인의 선택사항입니다. 보증금에서 월세를 공제하지 않고 계약을 해지할 수도 있습니다.

 

임대인이 보증금에서 월세를 공제할지 여부는 임대인의 권리이며, 세입자가 이를 요구할 수는 없습니다. 따라서 임대인이 보증금에서 공제하지 않고 계약 해지를 통보할 경우, 세입자는 이를 따라야 합니다.

 

연체 회복과 계약갱신 요구권

세입자가 과거에 월세를 연체했더라도 이후에 이를 회복하면 임대차 계약 해지 사유로는 사용되지 않습니다. 그러나 과거의 연체 사실이 계약갱신 요구권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 따르면, 과거에 월세를 연체한 사실이 있으면 계약갱신 요구권을 행사할 수 없습니다.

 

예를 들어, 세입자가 과거에 3회 월세를 연체했지만 이후에 이를 모두 납부한 경우, 계약 해지는 불가능할 수 있습니다. 그러나 계약갱신 요구권은 행사할 수 없습니다.

 

▼ 월세 미납 세입자 간단하게 해결하는 방법

 

▼ 다른 사람들이 많이 본 글

명도소송 시 점유이전금지가처분 선택이 아닌 필수, 그 이유는?

 

명도소송 시 점유이전금지가처분 선택이 아닌 필수, 그 이유는?

문서 증거능력 어느 정도 일까? 민사소송 이기기 위한 강력한 증거 '문서'

문서 증거능력 어느정도일까? 민사소송 이기기 위한 강력한 증거 '문서'

정리하자면, 월세 연체는 임대차 계약 해지의 중요한 사유가 될 수 있습니다. 주택임대차는 2회, 상가임대차는 3회 연체 시 계약을 해지할 수 있으며, 이때 누적 연체도 포함됩니다.

계약 해지를 통보할 때는 내용증명을 이용하는 것이 좋으며, 명도소송을 통해 법적 절차를 진행할 수 있습니다. 또한, 보증금에서 월세를 공제할지는 임대인의 선택사항이며, 과거의 연체 사실은 계약갱신 요구권에 영향을 미칠 수 있습니다.

FAQs

Q. 월세 연체로 계약을 해지하려면 어떻게 해야 하나요?

A. 월세 연체로 계약을 해지하려면 주택임대차는 2회, 상가임대차는 3회 연체 시 계약 해지가 가능합니다. 내용증명을 통해 계약 해지를 통보하고, 세입자가 퇴거하지 않을 경우 명도소송을 진행할 수 있습니다.

Q. 보증금에서 월세를 공제할 수 있나요?

A. 보증금에서 월세를 공제할 수 있지만, 이는 임대인의 선택사항입니다. 임대인이 공제하지 않기로 결정하면 세입자는 이를 따라야 합니다.

Q. 과거에 월세를 연체했는데 이후에 회복하면 계약갱신 요구권이 있나요?

A. 과거에 월세를 연체한 사실이 있으면 이후에 회복하더라도 계약갱신 요구권을 행사할 수 없습니다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서 규정된 사항입니다.